К приобретению недвижимости стараются подходить максимально ответственно. Если недостатки обнаружены не сразу, можно ли вернуть квартиру после покупки?
Законодательство
Если существуют веские основания, тогда договор купли-продажи получится расторгнуть. Правила возврата недвижимости в течение 14 суток, как с привычными товарами, тут не работает.
Основания для прекращения договора купли-продажи указаны в Гражданском кодексе. Согласно ст. 450–451, 475 ГК РФ, условия расторжения сделки по продаже:
- веское основание, связанное с несоблюдением договора какой-то из сторон,
- недостатки недвижимости,
- изменения обстоятельств, при которых сделка заключена.
Можно ли вернуть квартиру после покупки обратно продавцу?
Если обнаружили недостатки после приобретения квартиры, ее можно вернуть обратно. Под недостатками стоит понимать несоответствие объекта:
- установленным нормам,
- договорным условиям,
- целям покупки: в квартире проживать невозможно.
Внимание! В Гражданском кодексе приведены условия, недвижимость должна отвечать им по качеству. Согласно части 1 статьи 469 ГК РФ, жилплощадь передается покупателю в том состоянии, как она описывается в договоре купли-продажи.
В каких случаях?
Нарушением обязательств считается:
- вторая сторона отказалась сниматься с регистрационного учета в необходимые сроки, т.е. не выписывается,
- если не внесена оплата, зафиксированная документом, в установленный период.
Пример таких обстоятельств — ситуация, когда появился новый наследник на эту жилплощадь или лицо, незаконно убранное из приватизации.
Знайте! Если вас не устраивают шумные соседи, о которых вам не рассказал риэлтор, это не причиной расторжения сделки.
Недостатками жилья, согласно части 2 статьи 269 Гражданского кодекса, считают:
- кривые стенки или трещины,
- перепады по высоте потолка или уровня пола,
- неработающая вентиляция,
- не соответствующая документам проекция по высоте потолка,
- слишком большая влажность,
- отсутствует счетчик на коммунальные услуги,
- нет освещения,
- неправильно функционирующие окна и двери,
- поврежденная электропроводка,
- пониженное напряжение в сети,
- протечка канализации, водоснабжения,
- не работает отопление,
- плохо установленная сантехника,
- незаконная перепланировка (для вторички).
Важно! Если нарушены законодательные нормы в процессе оформления договорных обязательств, тогда их можно признать недействительными. Это получится, если продавец или покупатель не отдавал отчет в совершаемом (недееспособен), при заключении сделки с несовершеннолетними и прочее.
Претензии, касающиеся изъянов жилплощади, покупатель вправе предъявить в течение 2 лет, это прописано в статье 477 ГК РФ, если только другие условия не указаны в договорных обязательствах. После отведенного срока иск может подлежать удовлетворению.
Нюансы с подаренной жилплощадью
Если отношения возникли в процессе оформления договора дарения, они регулируются главой 32 Гражданского кодекса. В отличие от других сделок, такой документ меняет владельца сразу же после вступления его в силу. Подарить разрешается не только квартиру, но ее долю, принадлежащую по праву совместной собственности. Для этого необходимо письменное согласие дарителя и каждого владельца квадратных метров.
Важно! В ряде случаев договор о подаренной жилплощади можно считать ничтожным, и право собственности останется у прежнего владельца.
Признать сделку недействительной можно в судебном порядке. Причины для аннулирования сделки:
- Обещание передачи имущества в обмен на иное вещественное право.
- Обещание передать объект после смерти.
- Заключение договорных обязательств в устной форме или письменной, но без соблюдения государственной регистрации.
- Оформление дарственной от имени полностью или частично дееспособного лица, малолетнего гражданина, несовершеннолетнего без письменного согласия его родителей или законных опекунов.
- Передача в дар арестованного судом имущества.
- Сокрытие сделки под видом договора дарения или мошеннической схемы.
- Намеренное введение в заблуждение или нахождение одной из сторон под воздействием алкоголя и наркотических средств.
Следует также знать, что при получении дарственной квартиры необходимо оплатить налог в размере 13 % от ее оценочной стоимости. Перечень близких родственников указывается в Семейном кодексе. Они могут освободить от уплаты налога, если предоставить необходимую документацию:
- супруги, дети и их родители,
- внуки по отношению к дедушкам и бабушкам,
- братья и сестры.
Возврат аванса
Ситуации для внесения задатка:
- Заключение договора брони при приобретении жилья в новом строении у застройщика.
- Подписание предварительного соглашения при приобретении жилья на вторичном рынке.
- Заключение договора задатка (аванса) при покупке квартиры на вторичном рынке.
Если предоплата оформлена в формате платежа, покупатель может вернуть ее всегда за исключением ситуаций, прописанных в договоре. Они именуются удержанием в виде штрафа за невыполненные условия. Это же распространяется и на приобретение в ипотеку либо с использованием материнского капитала.
Покупатель или продавец самостоятельно указывают в договоре условия для возврата или невозврата предоплаты при покупке квартиры. Это касается и первичного, и вторичного рынка.
Условия штрафных санкций вносятся в соглашение на усмотрение сторон при заключении сделки. При этом штраф предусматривается не только для покупателя, но и для продавца, если при подготовке владелец подыскал другого претендента и отказывается продавать объект тому, с кем изначально заключен договор.
Как правильно вернуть купленную квартиру или дом назад
Если недостатки обнаружены в купленном жилье, доме, действуйте правильно для его возврата назад.
Подготовка
Признать незаконным договор купли-продажи и вернуть жилплощадь бывшему владельцу можно в двух вариантах: в досудебном порядке по мирному согласию или через суд при признании договора недействительным.
Если обнаружены недостатки, действуйте так:
- Изучить документ: нюансы могут быть оговорены ранее.
- Отправить претензию продавцу с указанием требований: снизить стоимость, устранить дефекты за свой счет или возместить дополнительные расходы на их исправление. При установлении таких недостатков в покупке можно требовать расторжение соглашения. Свои претензии покупатель должен усилить ссылкой на 475 статью в ГК РФ.
- Если продавец не согласен с предъявленными претензиями, проведите независимую экспертизу и оповестите вторую сторону: бывший владелец имеет право находиться при проведении. Специалист установит размер затрат, необходимых для устранения дефектов, укажет причину и примерный срок появления недостатка или несоответствие состояния жилплощади нормативам.
- Продавец не предоставляет ответ на заявление, стороны не могут договориться? Это веское основание обратиться в суд. Время для ответа указывается в претензии, иначе по умолчанию — 30 суток.
- Если стороны договариваются мирно, тогда не подписывают соглашение о расторжении договора или о поправках.
- Если приходят к выводу, что требуется расторгнуть договор, составляют жалобу в Росреестр, чтобы пройти процедуру по передаче права собственности от покупателя к продавцу.
Внимание! Есть образцы документации — претензия о покупке и изменение обстоятельств заключенного договора, а также соглашение о расторжении обязательств по купле-продаже или о его изменениях.
Необходимые документы
Если следовать статье 452 ГК, то претензии в суд сторона предъявляет только при невозможности мирно урегулировать конфликт в досудебном порядке. Исковое обращение о расторжении или поправках в условиях купли-продажи жилплощади не имеет определенного типового образца. При заключении придерживайтесь требований статьи 131 ГПК РФ.
В структуре обязательно указывают:
- Реквизиты суда, куда отправлен иск.
- Ф. И. О., паспортную и контактную информацию сторон.
- Стоимость иска.
- Название документа.
- Основания подать заявление, причины передумать ввиду недочетов жилплощади, которые препятствуют нормальному проживанию.
- Доказательства в виде технической экспертизы.
- Требования к застройщику или хозяину по выплате компенсации или расторжении договорных обязательств, возврате денежных средств и прочее.
- Список приложенных документов.
- Дата и подпись.
Важно! В исковом заявлении обязательно укажите, что урегулировать ситуацию в мирном порядке не удалось.
Рассмотрев заявление и признав его верным, суд принудит продавца удовлетворить требования покупателя.
Сроки
Статья 181 Гражданского кодекса устанавливает 3-летний срок давности по требованию заявителя прекратить договор купли-продажи из-за использования последствий недействительности и ничтожности операции, а также признания ее незаконной. Этот период начинает считаться с момента подписания документа.
Следовательно, основание расторгнуть договорные обязательства — только существенные недостатки недвижимости. Они должны значительно затруднять использование представленной жилплощади или сделать проживание в ней невозможным.
Суд рассматривает заявление в течение 2 месяцев с момента его поступления.
Что делать, если отказывают
Если продавец отказывается возвращать деньги или выплачивать неустойку, необходимо попытаться урегулировать ситуацию мирно: письменно обратиться к застройщику или продавцу с указанием требований. Если ответа не последовало, жалобу перенаправляют в суд с приложением всей необходимой документации.
В ходе разбирательства суд обязательно будет узнавать, были ли попытки самостоятельно разрешить конфликт. Если вы документально подтвердите, что старались договориться с продавцом, преимущество будет на вашей стороне.